Bane NORs eiendomsvirksomhet

......................................................................................................................... 38 8 Riksrevisjonens uttalelse til statsrådens svar .......................................................................... 39 Del 2: Revisjonskriterier og metodisk tilnærming .................................................................... 40 9 Revisjonskriterier ....................................................................................................................... 40 10 Metodisk tilnærming og gjennomføring .............................................................................. 45 Referanseliste ................................................................................................................................ 47 Tabell-, figur- og faktaboksoversikt ............................................................................................ 50 Ordliste og forkortelser ............................................................................................................... 51 Vedlegg 1: Riksrevisjonens brev til statsråden i Samferdselsdepartementet ....................... 53 Vedlegg 2: Statsrådens svar ....................................................................................................... 55 Vedlegg 3: Om organiseringen av Bane NOR-konsernets eiendomsvirksomhet ................ 59 Vedlegg 4: Den økonomiske utviklingen i Bane NOR-konsernets eiendomsvirksomhet ... 63

Dokument 3:19 (2025−2026) 6 Del 1: Riksrevisjonens vurderinger 1 Bakgrunn Bane NOR SF er et statsforetak eid av Samferdselsdepartementet. Konsernet består av morforetaket Bane NOR SF og datterselskapet Bane NOR Eiendom AS, og datterselskaper i eiendomsselskapet. Eiendomsporteføljen i konsernet Bane NOR Eiendom forvaltes og administreres av ansatte i Bane NOR SF, men datterselskapet har et eget styre.2 Statens mål som eier av Bane NOR SF er kostnadseffektiv forvaltning og utvikling av en sikker og tilgjengelig jernbaneinfrastruktur og jernbanerelatert eiendomsvirksomhet, basert på samfunnsøkonomiske lønnsomhetsvurderinger.3 Statens mål for den kommersielle eiendomsvirksomheten er høyest mulig avkastning over tid innenfor bærekraftige rammer. Bane NOR omtaler datterselskapet som følger: «Bane NOR Eiendom AS er en kommersiell aktør (…) som opererer i et marked for å skape fortjeneste. Eiendomsselskapet driver ren kommersiell virksomhet med profitt som hovedmål.» Videre står det at «Virksomheten opererer i et konkurranseutsatt marked og uten (stats-)støtte fra morselskapet.»4 Organiseringen av eiendomsvirksomheten i Bane NOR-konsernet Bane NOR ble formelt etablert 1. januar 2017 (med jernbanereformen). Foretaket fikk da overført størstedelen av virksomheten som lå til forvaltningsorganet Jernbaneverket, og eiendom som var lagt i et datterselskap til Vygruppen AS, ROM Eiendom AS. Bane NOR-konsernet eier og utvikler all jernbaneeiendom, i tillegg til å forvalte annen mer markedsrelatert eiendom. Bane NOR Eiendom AS utvikler boligbygg, næringslokaler, hoteller og arealer til servicevirksomhet ved stasjonsområder. På konsernnivå forvalter Bane NOR omkring 1500 bygg og 335 togstasjoner og holdeplasser. Til sammen investerer konsernet årlig 1–3 milliarder kroner i eiendomsprosjekter. Bane NOR Eiendom AS er i dag en av Norges største eiendomsaktører og knutepunktutviklere, og har omfattende kommersiell eiendomsutvikling i hele Norge.5 Bane NOR kategoriserer eiendommene i henhold til «nærheten eller vesentligheten for jernbanen», i tråd med jernbanelovgivningen i jernbaneforskriften. Bane NOR SF har primært ansvaret for eiendom som er nødvendig for drift og vedlikehold av jernbaneinfrastrukturen, «jernbaneinfrastruktur» (jf. jernbaneforskriften § 4-1). Bane NOR Eiendom AS forvalter eiendom som er nødvendig for togframføringen, som serviceanlegg, verksteder og hensettingsspor, og «brukernære» eiendommer (jf.

2 Omkring 190 årsverk i Bane NOR SF forvalter Bane NOR Eiendom AS, jf. Bane NOR Eiendom AS årsrapport 2025. 3 Meld. St. 6 (2022–2023) Et grønnere og mer aktivt statlig eierskap. 4 Prosedyre for organisering av forretningsenhet i form av datterselskaper og SP-selskaper i Bane NOR Eiendom AS. 2021. 5 https://www.banenoreiendom.no/om-oss/, årsrapporten til Bane NOR Eiendom AS (2024), og nøkkeltall fra proff.no. En direkte sammenligning mot andre eiendomsutviklere er vanskelig da Bane NOR har en bred portefølje. Bane NOR Eiendom er ikke kun boligutvikler, men utvikler likevel arealer og verdier som andre.

Dokument 3:19 (2025−2026) 7 jernbaneforskriften §4-2). Eiendom som ikke er del av jernbaneinfrastrukturen, og som i hovedsak finansieres av kommersielle midler, er også lagt til Bane NOR Eiendom AS.6 Figur 1 nedenfor gir en oversikt over hvordan eiendommene er lagt i Bane NOR- konsernet. Figur 1 Oversikt over innretningen av eiendommer i Bane NOR-konsernet Kilde: Bane NOR. Bane NOR er organisert som et konsern med et datterkonsern for eiendomsporteføljen. Eiendommene som Bane NOR Eiendom AS eier, utvikles og forvaltes i stor grad gjennom hel- og deleide datterselskaper og utgjør samlet Bane NOR Eiendom-konsernet. Eiendommene utvikles ofte sammen med andre aktører, for eksempel når boligbygg oppføres for salg.7 Bane NOR-konsernet har altså både statsfinansiert og kommersiell eiendomsvirksomhet. Bane NOR SFs eiendommer, som prosjekter for utbygging av stasjonsområder og annen jernbaneinfrastruktur, finansieres over statsbudsjettet og videre gjennom avtaler med Jernbanedirektoratet. Bane NOR Eiendom får finansiering til utvikling av kommersiell eiendom gjennom ulike former for lån i det private kapitalmarkedet i tillegg til lån fra morforetaket og kapitaloppbygging ved interne eiendomstransaksjoner fra Bane NOR SF. Jernbanens infrastruktur har flere utfordringer, blant annet et stort vedlikeholdsbehov. Jernbaneeiendom omfatter også deler av infrastrukturen, som er i svak stand eller der manglende kapasitet ved serviceanlegg kan gi utfordringer for togframføringen. Undersøkelsen gjelder perioden 2017 til 2025, etter etableringen av Bane NOR SF og Bane NOR Eiendom AS ved jernbanereformen.

6 Meld. S (2014-2015) På rett spor. Formålet med organiseringen var å gi bedre funksjonsdeling og risikohåndtering, og transparent økonomi med regnskapsmessige skille mellom ikke-kommersiell jernbaneeiendom og kommersiell eiendom. 7 Oversikt over eiendommer og strukturen finnes i Bane NOR Eiendom AS’ årsrapporter.